“当中产阶级人都感觉买不起房或者买房吃力的时候，就说明这个房价有问题。”
      ——王石在接受中央电视台经济半小时节目采访的时候如是说。


    当人们还在为房市拐点争论不休的时候，我们是时候冷静地来分析一下我们的房市了。
    我要说的是，房价的拐点已经来临！第二套房贷政策对于整个房市可以说是致命的，这项政策和整个宏观调控（特别是银行贷款数量的严格调控）的出台是导致和促使的（如果能贯彻实施的话）原因有以下几点：（相关政策具体可以见注释）

    首先，我们需要要注意的是，每当人们说房价要下跌的时候就会有一部分人出来说“刚性需求大”，说什么中国的城市化进程，所以房价要上涨。我认为是有被媒体和房地产发展商误导之嫌疑。你可以发现一个现象，无论是在媒体上还是在众多房地产发展商嘴巴里，虽然一直叫“刚性需求大”，却从来不谈及刚性需求究竟如何，怎么大，也不公布刚性需求占房地产供应量的比例，即具体数据。我一直说一句话，有本事就拿数据说话。相关利益集团丝毫不提及相关统计数据，因为这恰恰就是他们的短处。他们不是拿不出相关数据，而是不能拿出来，一拿出来就会一拿出来就会让人发现和他们所对外宣传的有很大出入。根据我在银行和房地产发展商里朋友的统计，在上海的物业交易中大概自住需求买房和投机投资需求的物业大概各占一半左右，也就是50%对50%。深圳甚至都出现了整个楼盘销售一空但没有一户住家的可怕景象。这难道是我们“刚性需求大”吗？我认为这是房地产发展商和职业炒家的一个巨大的阴谋，它们自己囤积大量土地和房源，在外放风说刚性需求大，忽悠得老百姓都相信了，甚至官员也相信了，那么房价就上去了，他们就获得了巨大的利润，轻轻松松就骗得了很多老百姓一生的血汗钱，从而造就了那么多的房地产“首富们”！世界上没有一个成熟国家他们富豪榜上前10名有7名都是搞房地产开发而没有一个是搞高科技的，因为房地产市场是一个低gate槛的行业，它不需要什么技术，它只要能拿到土地，能够贷到款，就能够开发。（因为设计是请设计院设计的，施工时建设企业做的）他们的高利润是极其不合理的。

    其次，我一直说我们要明白目前房地产市场的格局。目前的房地产市场价格上涨的主要动力来源于二个方面。
    一是物业炒家和所谓的投资者的大量购房，这些人属于职业炒家，通过大量购买房屋囤积然后待价格上涨后卖出赚钱。但是他们往往通过银行贷款来购买房屋，真正有能够直接拿出自己的现金能力的人并不多（除了被限制购买物业的外资），可以这么说，如果没有银行资金的帮助，他们将是根本没有办法大量囤积房屋的。所以，第二套房贷的出台将大大加大他们贷款的成本和首付比例，再加上原本的交易成本，从而达到每年房价必须上涨10%以上才能刚刚打平。超过9%的部分才能赚钱。而这种现象已经不太可能出现。
    二是：房地产企业目前大量囤积土地和房源。根据刚发布不久的国家统计数据，全国房地产企业囤积或变相囤积土地达10亿平方米！举个例子说，新女首富所控股的房地产企业碧桂园，在内地已经签下了多达它本身20年开发能力的土地！而且它还在不断拿地！当然这是一个极端的例子，但是房地产企业囤积自己10年开发能力土地还是比比皆是。这些拿地的费用哪里来？当然是银行。（少部分来自股市）以前银行可以不断房贷给房地产企业，但是目前不行了，整个央行的调控可以用“苛刻”来形容，银行再也不敢肆无忌惮地放贷，从而也断了房地产企业的血液来源，迫使房地产企业加快现金的回笼。万科在深圳的项目以低于周边楼价20%开盘销售就是最好的例子。

    再次，房价已经涨不上去了，因为就目前来看，绝大部分正在所谓观望的人都已经是买不起而不买，而不是仅仅只是像股票一样判断房价要下跌而不买。就算他们是看错了，房价继续上涨，那他们还是买不起的，市场的需求不会由于这些人而变化。举个例子来说，粮食大家都是要吃的,可以说是最"刚性需求"的,但是如果粮食价格涨得非常高,比如是现在的10倍,那么很多人势必就买不起，就像在20世纪很多国家在[屏蔽]和战争时发生的那样，那怎么办呢？那些人只有期盼粮价下跌的份了，那如果再上涨呢？只有饿死了，因为在怎么涨都是买不起的。现在的房价对于绝大部分普通人来说和这个是差不多的。

    就我们的投资来说，我认为我们要回避房地产开发企业，特别是拥有所谓的土地储备很多的企业，要明白，这些“土地储备”绝大部分都是还没有付款的、只有定金的土地。就像你在超市里还没有结帐的物品一样。他们的经营压力是非常大的。整个开发类企业给我的一个印象就是他们的利润都好像走钢丝一样，今年又明年很有可能就没有了，风险[屏蔽]的性质特别大，这种[屏蔽]只有在房价年上涨10%以上才能实现利润。在房价面临巨大压力的情况下，大家千万不能被房地产企业07年“靓丽”的报表所迷惑，被骗到陷阱里面去了。


注：

1、第二套房贷政策基本概要：以家庭为单位，如果已经贷款买过房的，第二次贷款买房就属于“第二套房贷”的范畴，那么首付将提高10%，利率也将提高10%再行贷款。


2、央行控制银行贷款政策的基本概要：商业银行要严格遵循央行在年初对于新发放贷款总额的限制，否则将面临各种苛刻的惩罚。

房价不涨好啊，我都担心我们以后没有房子住了