房地产公司还有多少能活下去？
——万科系列 第一篇
  目前中国房地产行业或公司中存在着太多的怪现象，比如最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告中。比如《福布斯》中国首富排行榜中，房地产公司出身的占到了三分之一。而这些房地产公司的老总，出身无比丰富，从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，导演，应有尽有。比如最优秀的企业，钱多了最想进的也是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，最近又在传华为。
    当我们奇怪于这种现象时，一个很自然的解释就出来了：房地产很特殊呀，比如土地的供给很有限而且拥有者是G0vern.ment，比如房子建造必须是在本地进行而无法工业化生产。所以这个行业就无法真正象冰箱彩电行业那样充分竞争，所以房地产目前的种种怪现象就自然而然。

    房地产行业或者房地产公司真的这么特殊吗？

帕尔迪公司:房地产公司为什么也能够进到世界500强?

    在为万科提供战略咨询服务的过程中，我们受万科受托，花了差不多一年的时间，研究美国最大的房地产公司帕尔迪(Pulte homes)公司，这是一家《财富》500强公司，2005年销售额是145亿美金，在500强中排名455位,占全美国住宅市场份额大约4%。

    在研究的时候，我们基本的出发点就是想回答，房地产公司是不是真的像有人说的那么特殊？结果我们发现，帕尔迪公司从1956年成立，到今天成为美国地产领袖，有过很多变化和创新，但有两点是始终如一的：

    第一是专业化。帕尔迪刚成立的时候，业务主要集中在Detroit 郊区修建居民住房和部分商业用房。50年代末，公司就进行了业务收缩：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。到现在帕尔迪公司的业务仍然完全专注于民用住宅。

    第二是质量与客户。帕尔迪公司说自己五十年来，所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：选择在最合适的地方建最好的房子，保证客户体验价值。

    不过，在八十年代之前，美国整个房地产行业的确存在“小公司效应”。从九十年[屏蔽]始，美国房地产行业进入了“整合期”：比如帕尔迪公司从九十年代中期到目前为止的十年，其销售额总量是过去四十年总和的两倍。而帕尔迪公司真正意义上的管理，也是在八十年代中期才开始的：帕尔迪公司推出了服务/原材料供应商质量领先计划（PQL），并为公司所修建房屋的结构和原材料进行商业质量保险。

    通过这些努力，帕尔迪公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（active adult）住宅市场的[屏蔽]者。

    我们都知道，美国最近几年的房地产兴盛，很大程度上与利率下降有关。当最近美国利率开始回升的时候，帕尔迪公司不仅没有降低其利润增长目标，反而调高了目标。为什么？帕尔迪公司管理层对此解释道：我们已经具备了不依赖外在因素获得高速增长的机制，我们是靠土地的战略性储备与精细化运营获得更高的利润。在过去十年发展中，帕尔迪公司的业绩已经证明了，在宏观经济走低的时候，帕尔迪公司的增长率能做到比对手更高！

    与此对应的宏观背景是，美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。

    这说明了什么？首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。

中国还有多少房地产公司再活十年?

    这种对应关系同时还说明了一个基本的道理，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。

    反过来[屏蔽]房地产。当国家对房地产市场未来的宏观政策，愈来愈市场化，愈来愈法制化之后，中国的房地产行业会发生什么变化？我相信一个很自然的结果就是，中国房地产市场也必将象美国房地产市场一样，会出现一个充分竞争的局面，这种局面下的公司强弱，就主要是由公司竞争力而不是土地或资金等外在要素所决定！

    在这种逻辑下看目前国内的房地产公司，会发现大部分公司目前的优势都注定是暂时而短暂的。因为我们大部分公司的[屏蔽]要建立在土地上，建立在住宅市场过剩的需求上。

    为什么有那么多不同出身的人，不管是官员、记者还是演员，转眼就可以成为土地大佬？原因在于，他只要拿到第一手好地，怎么都赚钱。为什么有那么多优美的文学词句会突然出现在房地产公司的广告上，原因在于，消费者对住房的需求已经被压抑了四十多年了，目前是所谓的“爆发期”。同样，为什么那么多公司都要挤进地产？原因在于这个市场的巨大利润与不规范。

    有一句话说得好，留得青山在，不怕没柴烧。可如果青山留不住，今天日子异常好过的房地产公司又当如何？

    这种时候，还是不要关起gate自我感觉良好，王石说的好，今天从市场拿到的暴利，明天就会还给市场，持续赢利才是根本。由此我们也就可以理解，当04年国内的顺驰还在沉浸于要过一百亿，要超过万科而沾沾自喜时，万科却根本不把顺驰当对手，而是选择美国著名的500强公司帕尔迪为榜样。



摘自 姜汝祥 新浪博客

一直是不看好房地产的，希望万科呢走的更好
  能够真正的把自己的企业做的更大，做的更好。