龙永图在不久前的一次谈话中表达了这么一个观点，他说：“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的。”他觉得美国人也不是人人都买房，在美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多。毫无悬念的，他的说法遭到了国内网友一致的声讨，本文想要阐明的问题是，在美国买房到底是怎么一回事，这和中国的情况有没有可比性。深入研究之后，还会发现一些有趣的事实。
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??刚看到这个说法的时候，我实在是想不明白，既然三成买房，六成租房，那剩下的那一成人在哪里？难道他们漂浮在空气中，或者生活在水里？当然，这完全可能是口误或者是记者的笔误，好在这对我们接下来的讨论没有影响。
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??前几年有个叫做罗伯特•清崎的日裔美国人写了本畅销书，名叫《穷爸爸富爸爸》，书中大谈他的财商教育，他最喜欢举的例子就是关于平民投资房地产的。为此他讲了这么一个故事，故事发生在上世纪90年代初，他的一个同学想要买一套位于凤凰城的房子，房主开价10万美元，他们还价7.9万美元后成交，由于房主自己还欠7.2万美元的房贷，所以这位同学给了房主7000美元这笔生意就完成了，此时他接手了7.2万美元的债务。房子到手之后他立刻就租了出去，有趣的是房屋收取的租金减去每月的还贷，竟然能盈利125美元，也就是说这笔生意能带给他一年1500美元的净收入。过了几年房产市场开始升温，他就以15万美元的价格出手了，很快他就有了8万美元的投资收益。随着房产市场的日渐红火，越来越多的美国人开始加入类似的投资房产的行列之中。
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??以上这个故事里，我们发现了两点美国和中国明显不同的情况，首先是在美国买房所支付的首付非常低，虽然他们也规定至少支付20%的首付，但银行可以要求保险公司针对贷款进行保险，这样一来贷款量就可以增加到90%，换句话说你只要付10%的首付。除此之外，在具体的操作过程中还有很多技巧，例如，假设你要买50万美元的房子，按理说你只能贷款40万（即总价的80%），但银行可以找个估价师把房价估成62.5万，这样你就可以贷款50万（也是总价的80%）了，也就是说你一分钱首付都没有，同时银行也赚到了更多的利息，大家都开心。即使你这人信用不佳，从银行贷不到钱，你还能通过次级贷款的方式问起他金融机构借钱。
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??其次是，在美国房租的收入竟然能够超过每月的还贷，这在中国是不可想象的，就拿我家边上的楼盘为例，处在上海内外环之间，一套130平米的房子售价150万，首付30万，贷款30年，每月需要还贷近7500元，可是同样的房子每月的租金只有2800-3200之间。也就是说按照富爸爸的玩法，他每年要净亏五万多块钱。富爸爸描述的情况发生在上世纪，这种典型的无风险套利很快就会有无数的跟风者，所以其中的套利空间会越来越小直到没有，其特征就是房价的持续上涨。由于房价的上涨，每月的利息会越来越多，以至于超过租金。
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??上面说的这两点其实完全是一个意思，即：在美国贷款的成本非常非常低，任何人都可以很方便的借到钱。这其中的原因是什么呢？我们来看看这笔贷款的流向。发放房贷的机构不止银行，还有联邦抵押贷款协会（Fannie Mae）和联邦家庭抵押贷款公司（Freddie Mac）以及其他次级贷款公司，它们贷出去款之后可不会等30年慢慢收回，它们会把这些老百姓的欠款打包，变成债券，在市场上卖掉，资金可以马上回笼。现在的问题是，这么大一笔房贷债券卖给谁呢？想想看，中国庞大的美元外汇储备还能买别的什么呢？现在事情很清楚了，中国人民不仅贡献给美国人民大量的廉价生活日用品，还贡献给美国人民住房，使得他们不至于没房住。当然这个说法有点夸张，因为还有日本人、韩国人、阿拉伯人等等世界各地的人也在投资美国的各类债券。
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??可是，这些事情是没有风险的吗？当然不是。风险就在于美国本身。美国人很早开始就花得比赚得多了，美国人现在的储蓄率几乎是零，而他们背的各种债简直要吓死人，以前他们是生产各种商品给全世界人民使用，现在他们是向全世界人民借债过奢侈的生活。这就是为什么吉姆•罗杰斯和巴菲特坚持看空美元的原因了。道理也不复杂，想要减轻还债的压力，最好的办法就是货币贬值，想象一个极端的例子，我问你借了10块钱买了一只母鸡，现在货币贬值了，10块钱只能买一只鸡蛋，我即使连本带利还给你20块钱（两只鸡蛋）我也赚到了。美国人就是这么想的，但他们不会喊着“美元贬值”，他们会喊“人民币升值”，两者是一回事，因为这样一喊，看起来就是中国人的问题了。
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??最后再问一个问题，既然美国人已经入不敷出了，为什么全世界的人还喜欢把钱借给他们呢？巴菲特说美国人家大业大，即使欠了别人很多钱，稍微卖出点家产就可以支持很长时间了。另外，全世界人民对美国有信心，因为美国是世界上唯一的超级大国，没有人会认为美国人竟然还不出钱。同样道理，即使中国人如此勤劳的干活，大家对中国是否能发展起来还是很怀疑的。换句话说，有钱人去借钱很容易，而穷人去借钱就很难了。然而这种信心已经开始动摇了，除了那些伟大的投资家早已看出美元的弱势之外，伊朗日前也开始行动起来。伊朗要求日本用日元代替美元，为其进口的原油进行结算。最近一段时间以来，伊朗一直在劝说亚洲地区的原油进口商以美元以外的硬通货进行支付，其主要目的是降低伊朗的美元储备以应对美元持续贬值态势。在此前，伊朗已要求欧洲国家用欧元代替美元进行结算，现在伊朗出口换得的外汇中美元以外货币已经占70%。虽然伊朗这么做很大程度上是因为内贾德的反美倾向，但即使“愤青”有时候也会做出富有远见的事情，若干年之后的经济学家们会发现，伊朗竟然是第一个看空美元并采取行动的国家，从而避免了美元贬值带来的损失。

以后是先租房，等钱多了再买房～