从年销售额几十亿元到上百亿元,万科用了十几年;而从100亿元到200亿元,只用了1年(2006年实现销售收入212.3亿元)。有专业人士预测,万科今年的销售收入有望在去年的基础上再度翻番。这样看来,原来似乎遥不可及的1000亿元目标,离实现的日子也不会太远了。
是什么力量推动了万科的快速增长,而且是如万科人期望的有质量的增长呢?最大的推力与机缘都来自宏观调控。
万科总经理郁亮曾表示:2004年对万科而言是最关键、最重要的一年。正是这一年,万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位。可以说,如今万科的表现,都是前期铺垫的结果。
2004年,正是国家宏观调控深入的第一年。这场调控至今已延续四载,大大抬高了房地产行业的准入gate槛,让资源与机会向真正有资金与开发实力的企业倾斜,提高了房地产行业的集中度,让实力派企业的优势得以彰显,企业规模得以壮大。而万科正是其中之一。大到南都房产、小到单个项目,万科在近几年完成了一系列的并购,开发规模与销售额大幅递增。同时,先后与国际战略投资者结盟,与亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地结成战略合作伙伴关系,让万科的资本实力与把握更多市场机会的能力(主要指商业地产方面)得到加强。郁亮曾经表示,未来万科将会不断地合纵连横。其结果自然是获取更多的开发资源、弥补短板,进而提高企业的综合实力。
机会不会垂青毫无准备者。能够把握宏观调控带来的成长机遇,主要是因为万科在经济形势发生较大变化之前已经做好了准备,无论是上市策略,还是聚焦主流住宅、三大经济圈的发展战略,讲究专业化分工的开发策略,注重市场细分的产品策略,业外人才引进与内部人才培养并行的人力资源策略,抑或是对工业化生产住宅的研究与尝试,都为万科把握这一轮市场机遇打下了扎实的基础。
在万科的加速发展过程中,顺驰的鲇鱼效应不可忽略。应该说,顺驰这个突然发力的挑战者给了万科很大的刺激。在"做百亿企业,做行业的绝对第一"的口号下,孙宏斌在二线城市土地市场与万科交战占据上风。顺驰的横冲直撞,激发了万科的斗志,也让王石对潜在的竞争者多了一份警觉。"狡猾"的王石,一面利用[屏蔽]工具回应孙宏斌的挑战,一面开始调整万科的发展战略。
盘点全国的房地产开发企业,万科无疑是最具长期发展潜质的企业之一。但万科的发展也和它的同行一样面临变数。万科未来的命运,将与行业政策和可开发用地息息相关。目前,万科所专注的住宅市场,确实处于需求持续旺盛阶段,但由于关系到民生问题,房地产市场也是G0vern.ment介入最多的市场,行业游戏规则存在着极大的不确定性。尤其是有些地方G0vern.ment因为缺乏科学的管理手段,对住宅行业的调控已经介入了微观层面,这是住宅开发商不得不面对的极大风险。同时,生产资料尤其是土地资源的稀缺,也将限制企业的发展。
两市最高复权价已达1525元 万科A还能走多远?
从中期来看,优质公司应该享受市场溢价。在投资领域,如果我们用PEG(市盈率相对盈利增长比率)来看万科A,那么它的上涨目标至少短期还没有达到。从长期来看,如果我们能够经受住市场中期波动的话,万科无疑将是一个长线好品种。 以向上复权价计,截至7月25日收盘,万科A(000002)的价格已达1525元,是两市复权价最高的股票
在大盘震荡向上中,价值投资终于重新成为市场的主流声音。如何在变幻莫测的行情中把握投资机会?如何拨开指数迷雾,寻找到真正代表中国经济成长核心力量的公司?上市公司的分析和研究愈来愈成为投资者的共同需求。我们将陆续推出上市公司研究报道,需要说明的是我们侧重观察企业战略、产业环境对企业价值的影响,这一期我们聚焦的是万科。
作为最早全国化布局、最早研究住宅工业化生产、最早和资本市场接轨的企业,同时又是对[屏蔽]形势与市场形势始终保持高度敏感的企业,万科近年来在资本市场的表现,着实吸引了很多人的眼球。
作者是一位资深市场人士,长期关注万科的发展,希望他的观察对读者有所启发。
据笔者观察,2005年以来,主力在万科A上的进和出,居然达到9次之多,可见市场对其判断仍有分歧。但在这种进进出出中,万科A的龙头地位最终得到了市场的公认,期间17倍涨幅就是一个明证。到目前为止,万科A的动态市盈率仍然只有40多倍。与此相比,万科B(200002)的动态市盈率更低一些,也更有投资价值。
是什么力量在推动万科的上涨?万科到底发生了些什么?未来的万科,还会发生什么?
企业减法
1998年以来,万科的发展中,有几件事情需要特别关注。其中之一就是继续完成原定的减法策略。2001年后,万科主业全部聚焦在房地产上。
1998年以来,万科的发展中,有几件事情需要特别关注。第一是继续完成原定的减法策略,到2001年结束,聚焦做房地产;第二是股权转让,变更第一大股东;第三是房地产行业的大发展;第四是公司股权激励。
万科做减法结束的标志是2001年出售万佳百货。当时万佳已经进入上市辅导期,准备分拆上市,且万佳已做了广东省商业零售龙头老大多年。即使如此,万科仍然售出了万佳,可见公司聚焦做房地产的决心。
华润收购深万科发生在2000年。这一变动使得第一大股东对公司的支持变得较为有力。华润的优势是资金充足,且希望提高对万科的持股比例。华润收购后,万科A的资本通道得以真正打开,资本市场对优秀公司的助推功能,得到全面的发挥。2000年2月,万科进行了一次配股,2002年发行了15亿元可转债,2004年再度发行19.9亿元可转债,2006年定向增发筹集资金42亿元,今年还准备筹集资金90亿元到120亿元。
房地产行业的大发展,是从1998年取消福利分房后开始的。但这一行业的真正高速增长并发展成为国民经济的支柱产业,则始于2002年。正是房地产行业的大发展,导致作为龙头的深万科盈利幅度连年高速增长。2003年,万科A净利润比上年增长41.80%,2004年增长61.91%,2005年增长53.80%,2006年增长59.56%。根据目前的销售情况,不少研究者认为,2007年公司的增长速度可能会更快,有的基金经理甚至私下打赌,今年万科的利润增长可能会达到150%。
而万科的股权激励政策,激发了公司管理者群体做好公司业绩的动力。2007年以来,公司的发展速度进一步加快,这除了行业高速发展的动因外,和公司实施股权激励也不无关系。
战略对价值的影响
万科战略从诸多侧面探索着一个问题的解决之道:如何在产品售价降低的情况下,保障公司的适当利润。这实际上是万科在为未来的行业变化提前准备冬天的粮草。
在万科的战略中,有四个方面值得特别重视。一是"3+X"区域发展聚焦战略(以长三角、珠三角、环渤海城市圈为3,上述三个区域以外的成都、武汉为X)。这一战略已经为大家所熟悉,其执行结果在这几年的年报中已经有体现;二是工业化建设住房;三是推行全装修房;四是从产业链的角度寻找合作伙伴,以强势品牌进行资源整合。
住宅产业化是万科今后战略发展中的重中之重。到2009年,公司产业化生产的住宅将达到100万平方米。我们的研究表明,在未来房地产行业的工业化进程中,有两个环节将起到战略制高点的作用:一是作为工业化生产的"零件",即部件产品的标准化,万科在这方面有专利技术保障;二是工业化生产组装技术及其专利。没有这两个环节,工业化就是一句空话。而在这两个方面,万科都拥有先发优势。以万科现有规模判断,2010年以后,公司总开发规模和工业化规模足以保障其越过盈亏平衡点。因此,2010年后,万科与竞争对手的差距还会进一步拉大,并导致竞争对手采取紧跟策略。而工业化生产带来的环保和节约(节能、节水、节电、节约水泥、钢筋、木材等原材料)效应,在降低公司运作成本的同时,也有利于促进公司企业公民形象的提高,加大公司对社会责任的承担力度,增加公司的美誉度。
用强势品牌来整合上下游资源,走专业化之路,即是公司将自身定位为一个资源整合者,将住宅产业的诸多环节外包。从整合资源的角度来讲,2004年以来,万科最有影响的整合,是整合南都等房地产公司,其目的主要是整合这些公司的存量土地资源,改善公司长期以来高价拿地的短板。除了将建筑外包以外,公司将设计、销售、物资采购等环节外包,并同步输出管理,这是万科已经在做或即将全面铺开的变化。这种整合,有利于公司在每个环节引进优势合作伙伴,从根本上保障公司产品在每个环节上的优质,这应该是万科走质量控制之路的必然选择,有利于公司的长远发展。
关于公司的发展速度:因为涉及到公司管理层的巨大利益,第一期的股权激励,足以保障公司2006年到2008年的高速增长。自2009年开始,随着万科大规模推进工业化生产,其发展速度仍然会比较快,特别是资产周转速度会提速,净资产收益率会提高。因此,万科足以保持5到8年的高速增长。
关于万科"作秀":当前的状况是,一方面,万科在推进中低收入者住房解决问题、住宅小型化设计以及其他公益事业方面,投入了不少力量,另一方面,处于大发展阶段的万科,其产品价格也在同步上升,以致社会上存在各种各样的评论,认为万科是紧跟G0vern.ment,甚至是作秀。但我们认为,出现这些现象是很正常的。
住房销售定价是一个市场行为,任何公司没有理由在市场全盘涨价时,自己给自己降价,更何况万科是房地产领域第一品牌,强势品牌本质就是较高的价格,就好像我们没有理由要求阿迪达斯的运动鞋跟李宁运动鞋一个价。从万科历年的年报看,万科住宅的高价与高价拿地及公司"保障合作伙伴的适度利润"的策略紧密相关。正因为跟万科合作可以保障利润,万科才能以一个资源整合者的身份出现,整合那些高档次合作商,从而保障生产各个环节的质量,保障万科地产的内在品质。
至于公司推进中低收入者住房解决问题、住宅小型化设计及在公益事业方面的投入,一方面是企业公民的社会责任使然,而更重要的因素则在于公司为未来的行业变化做准备。万科搞中低收入住宅,是用自己竞标的土地,在此条件下,要降低房价,要么降低质量,要么在保证质量的前提下降低利润,同时降低各环节的成本。我们认为,万科的对策应该是后者。在此情况下,万科实际上是在探索另一个问题的解决之道:如何在产品售价降低的情况下,保障公司的适当利润。这实际上是万科在为未来的行业变化提前准备冬天的粮草。结合万科的一贯做法,我们认为,这才是万科推进中低收入者住房解决问题的真正原因。
确定的和不确定的未来
随着规模的扩张以及合作伙伴的增加,万科总有一天会面临着执行边界问题;从长远来看,行业和公司发展的环境问题的确存在,比如房价不可能无限制地上涨。
既然在研究、市场和政策变化方面都做了充分的准备和实践,是否意味着万科从此可以高枕无忧?非也。至少有两大问题将对未来万科的发展构成威胁。
一是管理边界问题。王石能够常年在外进行户外活动,能够如此潇洒而公司仍然能够正常运行,正在于公司治理得好,执行力强。但需要强调的是,随着规模的扩张,随着公司在产业链条上整合进来的合作伙伴的增加,公司总有一天会面临着执行边界问题:当公司发展到一定程度后,管理规模过大或者环节过长,执行力下降,出现"规模而不经济"的现象。虽然万科目前离这一现象还比较远,但问题迟早会来,届时需要重点注意的是,公司能否对此进行及时调整。
二是产业发展环境问题,比如国家对房地产业突施重拳进行打压。但我们认为,这种可能性并不存在。但从长远来看,行业和公司发展的环境问题的确存在,比如房价不可能无限制地上涨。但这个问题的解决,要以国家找到适当的对策为前提,如解决地根问题,或国家改变在房地产方面与老百姓争利的政策。
从中长期来看,整个房地产行业的发展,与人民币升值息息相关。一旦人民币升值趋势转向,房地产行业的发展环境将发生巨变,房价中长期涨势将宣告结束。从目前来看,万科推进中低收入者住房解决问题,事实上已经在为此做准备。
从更长远的角度来看,产业发展环境问题将演变成人口变化。真正对房地产行业产生致命影响的,将是人口变局,这将直接决定房子的远期市场需求。我国人口数据显示,1988年是一个出生高峰,这一年出生的人,1994年入学,全国有2537万。而目前小学生入学人数已经下降到1600万以内。到上世纪60年代出生的人老了以后,如果国家计划生育政策不发生变化,上世纪90年代出生的孩子结婚并手握多套住房之时,房地产业的市场变局就会真正发生。但我们认为,那至少在13年之后,况且万科3+X的区域发展对策,会相对延缓这一局面对公司的不利影响,因为这些区域会对人口具有更强的吸引力。
因此,从中期来看,优质公司应该享受市场溢价。在投资领域,如果我们用PEG(市盈率相对盈利增长比率,计算方法是用公司市盈率除以公司盈利增长速度)来看万科A,那么它的上涨目标至少短期还没有达到。从长期来看,如果我们能够经受住市场中期波动的话,万科无疑将是一个长线好品种。

房地产热让万科平步青云。