据说要校内赛了，发点点东东。AHP作为一种常用的建模方法，有着极为广阔的应用，通常用在多个因素综合影响的情形。找到了一篇房价估价的文章，从中可见一斑！
当今住房问题是一个热点，去年校内赛就是关于这方面的， 希望对大家有用








一、前言：房地产价格，一般是由人们对房地产效用的认识、房地产的相对稀少性和对房地产的有效需求

存在等三者互相结合而产生的以货币表示的房地产的交换价值。由于房地产的不动性、不增性、个别性等

自然特性，而使它异于其它一般商品，不易形成完全的自由市场，因此它不具备任何人都易识别的适当价

格。在我国尚未建立起完善的房地产估价制度的条件下，买卖交易的结果，常使一方蒙受很大损失而另一

方却获得不正当的利益，由此带来的社会不公平、经济秩序混乱等问题是很严重的。住宅建筑用房的价格

牵涉经济、社会、环境各因素以及物质与精神功能等方面，既有可准确计算的量值，也有定性的、模糊的

“判断”，加之，我国幅员辽阔，各地区经济、社会发展状况与民情、风俗差别甚大，想建立全[屏蔽]一的

“价格评估体系”是不现实的。我们根据系统分析、设计方法，首先建立住房估价分等定级综合评价的数

学模型，通过定量与定性相结合的决策方法，确定出有关住房的等级，再结合当时、当地的房地产交易现

状，可根据等级客观、公正地估算出其价格。二、住宅建筑用房估价分等定级综合评价的AHP模型层次分

析法（AHP）是美国T"L"Saaty教授于70年代首先提出的一种定性与定量相结合的决策方法。它把复杂问题

分解为若干有序层次，并根据对一定客观事实的判断，就每一层次各元素的相对重要性给予定量表示，利

用数学方法确定出表达每一层次的全部元素相对重要性次序的数值，并通过对各层次的分析导出对整个问

题的分析。我们对影响住房价格的众多因素，通过聚类建立了四层的AHP模型，见附图。总目标层A：住房

估价分等定级的综合评价准则层B。B1：经济因素。主要包含建筑物的成本及期待利润，并和当地房地产

供求状况息息相关。B2：建筑功能。指人对住房的物质与精神功能的要求，现代的居住建筑以“人”为核

心，已不是长期以来人们仅仅追求的“一席栖身之地”的概念。B3：环境因素。住房作为整个建筑组团或

小区的一个子系统，其“适用”功能与周围环境息息相关，而它本身的人流、物流、信息流的输入、输出

又对周围环境起作用。B4：社会因素。牵涉当地的政策、人口状况和安全状况等，和人及当地G0vern.ment的行为

密切相关。标准层C。C1：建筑成本。指社会劳动消耗所反映的全寿命费用及税收等。C2：利润。反映为

投资者的期待利润率，应在国家政策允许的范围内。C3：房地产供求状况。此反映了房地产估价的区域性

特征之一。C4：主体指标。反映了住房的主要技术经济指标。C5：附属设施。保证居民有适用的生活设施

与消防设施等。C6：建筑艺术。反映了居民的精神要求。C7：地理条件。反映住房所处的坐落位置以及出

行及享受公服措施的便利程度。C8：周围环境。指住房周围的环境条件（自然及人工环境的影响）。C9：

当地政策。反映当地G0vern.ment的行政干预行为。C10：人口状况。反映当地人口数量、构成、素质以及心理因

素。C11：安全性。反映当地治安状况及预防城市灾害的对策水平和预警措施等。基本指标层D。D1：建筑

造价。包含地价、土地开发费、建材费、建安费等一次性投资及贷款利息等，如为旧房，则要乘以折旧系

数。D2：维护费用。包括管理、维修、保险等经常费用。D3：能耗。为住房使用过程中的采暖、电气、给

排水、空调等能耗的总和。D4：税收。指直接或间接地对房地产的课税，如土地税、房屋税、[屏蔽]等，

但如某种对房地产的课税可能通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至

不起作用。 D5：期待利润。指在国家或当地G0vern.ment规定范围内期待的合法利润的反映。 D6：供求现状。有

：①房地产总的供求现状；②本地区房地产的供求现状；③本类房地产的供求现状；④本地区本类房地产

的供求现状。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定因素主要是本地区本类房地产的供

求现状，如供给一定，需求增加，则价格上升；如需求减少，则价格下跌。D7：本地区居民购买力，主要

包含当地物价、居民工资及就业水平等。 D8：房屋面积、容积率。平均每套住房符合或接近国家、地方

规定的面积标准者为优，使用面积系数以大者为优。D9：层高与层数。层高符合或接近国家、地方规定的

尺度为优，对单元房的层数以舒适者为优。D10：平面及空间布局。包括下列内容：平均每套卧室、起居

室数；平均每套良好朝向卧室、起居室面积。此二者按计算值的指数大小排序，以大者为优。家俱布置，

指gate窗位置适当、墙面完整、有利于灵活布置家俱等。储藏设施，指有否设置吊柜、主要卧室设壁柜等空

间利用情况。楼梯走道，指走道短捷、楼梯坡度适宜、栏杆安全、家俱搬运方便等。阳台设施，指面积和

位置均好、晾晒、纳凉、绿化等使用方便。平面空间综合效果，系指平面布置紧凑、空间分配合理、功能

分区明确、交通联系方便、私密性好等方面，以此决定评分值。D11：结构安全性。结构安全以满足设计

规范和抗震要求、主体结构的稳定性程度评定分值。D12：安全措施。系指疏散、防火、防盗、防坠落等

措施，以适宜程度评定分值。D13：房屋完好成新度。从房屋结构、装修、设备的“完好”、“基本完好

”、“一般损坏”、“严重损坏”来进行评分。D14：物理性能。包括保温、隔热、隔声、自然通风顺畅

程度、采光等。 D15：内部基本设施完善度。包括厨卫、水、电、电梯（对高层）、采暖、集中空调的合

理配置等。D16：内部公用设施完善度。包括垃圾道、电话管线、公用电视天线、信报箱等，应以设置的

合理程度评分。 D17：外观形象。以体型、比例、立面、色调的谐调程度评分。 D18：室内效果。以室内

空间比例适度、色调协调、简洁明快、观感舒适等评分。D19：与周围环境和谐一致。 D20：坐落位置。

以离市中心或其它商业、文化中心的距离远近来评分。离有关中心越近评分越高。D21：出行交通便捷度

。道路通达度、公交便捷度、对[屏蔽]通便利度等为评价指标。D22：就近公服设施配套度。指邮电通讯、

学校、公园、影剧院等设施的配套度。 D23：小气候。指住宅区的日照、温度、湿度、风向等气候条件以

及绿化率等。D24：污染状况。指住宅区的水质、空气、视觉的污染状况。D25：噪声。根据环境噪声标准

进行评分。如安静居住区基本噪声标准夜间为45分贝，白天为55分贝，如低于此标准计9分，达此标准计7

分，达到常见噪声峰值计5分，达到稀有噪声峰值计1分。D26：本地区住房制度、房地产价格政策。主要

指本地区对建筑物的结构、防灾等管制状况、房地产租金管制状况、交通管制、房地产税制状况、住宅政

策等。D27：和城市发展战略及城市规划相协调。有发展前途区域的住房评分高。 D28：人口数量。反映

为人口密度，一般而言，人口高密度的地区，需多于供，因而房地产价格水平趋高。但人口密度过高造成

生活环境恶化，反而有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现

象。D29：人口素质与构成，如地区中居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格

必然低落。如居住人口中教育、文化水平较高者为主体，必然要求宽敞、舒适，则价格必然上升。D30：

心理因素。主要有：①购买或出售心态；②欣赏趣味；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究gate牌号

码或土地号码；⑥讲究风水；⑦价值观的变化。 D31：本地区治安情况。住宅所在地区若经常发生刑事犯

罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，会造成房地产价格低落。D32：防灾抗灾对策。对于本地区

有周期性天灾或为防止城市人为灾害而有较先进安全对策措施的地区，房地产价格较高，反之，则会降低

。具体包含防灾空间的设置状况，即人防、消防通道、应急疏散避难场所（空间）等；现代技术在城市防

灾中的应用，含地震监测系统、火灾预警系统、管线泄漏检测及快速修理设施等。三、本模型应用的途径

如前，我们已构建了住房分等定级综合评价的递阶层次结构模型。通过调研或计算，利用9级定标法可构

造出各层的判断矩阵，然后通过AHP程序进行单排序及总排序计算，则能求得32个基本因素的权重值。然

后可通过计算（如根据概、预算及税收标准等）和收集专家意见获得相对于各有关因素的待评价对象的各

项评判得分值，再结合权重，利用模糊综合评判方法或改进型TOPSIS综合评估方法等得出待评对象的总得

分值，参照符合当地实际情况的分等定级标准（一般是“分数段”）评出属于哪一等级，然后再结合当时

当地房地产市场现状制定出每一等级的房价。鉴于我国幅员广大，各地区地理、气候条件、民俗风情及经

济、文化发展程度等差异甚大，虽然住房分等定级的评价指标体系可以统一，但想制定出全国共用的单一

权重数值体系，是无任何实际意义的。我们曾通过调研和上机计算，求出针对西安地区的各评价指标权重

，并提供有关房地产部gate试用，已收到良好的效果，但并不适用于全国许多地区。我们认为，可根据各地

有关“特征”，通过聚类分析方法将国内有关地区聚为几大类，其基本特征相似的某一类地区可使用同一

权重数值体系，这样就将使本模型充分发挥作用，为各地准确、客观、公正地制订住房价格提供有力的科

学根据。