08年01月06日 08:02:56 　来源：中国金融 

    住房是民生之本。档中央、国务院和各级档委、G0vern.ment高度重视人民群众的住房问题，重视房地产业和房地产金融的健康发展。2007年8月23日，国务院召开了全国城市住房工作会议，对加强房地产宏观调控、加快解决低收入居民住房问题提出了新的要求。为贯彻落实城市住房工作会议精神，中国人民银行和中国银监会于2007年9月27日出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》）。文件下发后，各商业银行高度重视，努力按《通知》要求改进对房地产信贷的风险管理。社会总体反映是积极的，调控作用正在逐步显现。根据中央经济工作会议精神和国家住宅发展与消费政策的要求，为维护房地产信贷政策的严肃性、有效性和方向性，促进房地产信贷结构调整，防范房地产信贷风险，中国人民银行、中国银监会在反复研究并充分听取部分商业银行及有关部gate意见的基础上，联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），就严格住房消费贷款管理的有关问题作出了较为明确的规定。

    当前面临的主要问题与挑战

    随着国民经济的持续快速增长和城镇住房制度[屏蔽]的逐步深化，城镇住房建设规模不断扩大，房地产业成为经济增长的重要推动力，以住房开发与消费信贷为主体的房地产金融业务成为商业银行重要的业务品种。房地产市场和房地产金融市场快速发展，取得了显著的成绩。在房地产市场与房地产金融业务快速发展的同时，我们也看到，房地产市场和房地产金融领域还存在着一些突出问题与挑战。

　　房地产市场面临的主要问题


    近一段时间，房地产市场出现部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群众住房困难等突出问题：

    第一，商品住房价格持续上涨。2003年至2006年，全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到 2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5% ；新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，呈现出总体持续上升的趋势。

    第二，供应结构不合理。住房特别是中小套型住房供应总量不足。据建设部gate统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%，2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有 25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。

    第三，调控政策尚未得到全面落实。几年来，针对房价上涨较快、住房供应结构不合理等问题，国务院采取了一系列政策措施，加强房地产市场调控，取得了积极成效，但也存在政策措施在一些地方没有全面贯彻落实的问题。中低价位、中小套型普通住房供应明显不足。2007年1～10月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘惜售、造市抬价的行为时有发生。 2007年1～10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积只增长了9.1%。

    第四，低收入家庭住房还面临较大困难。目前，全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户，其中低保家庭约400万户，占城镇家庭总户数的5.5%。而同时，一些城市房价持续上涨，中小户型住房租赁市场发展较慢，低收入家庭住房问题无法通过市场解决。

    上述矛盾和问题，虽然是局部性的、结构性的，但影响很大，社会广泛关注。究其原因，主要有以下几个方面：一是住房供求矛盾突出。从需求角度看，随着人民收入水平的提高、城市化进程的加快，形成了持续、强劲的住房消费需求。而从供给角度看，供应总量明显不足，供给结构失衡，中小户型供应明显较少。 2007年1～10月，全国完成商品住宅竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%；销售面积是竣工面积2.11倍，供给的增长明显赶不上需求的增长。二是住宅建设用地供应紧张，地价、原材料及人工费用不断上涨，形成房价上涨的成本推动因素。三是住房消费心理预期和住房价格上涨相互推动，导致部分城市居民在住房消费上重买轻租及追求早买房、买大房。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。四是国际房价上涨具有一定的传染性。近几年，全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长、波及范围之广，在世界经济史上少有。美国、英国、法国、西班牙、意大利、比利时、丹麦、瑞典、澳大利亚等发达国家，以及巴西、印度、泰国等发展中国家近年来均出现房价持续快速上涨现象，有的国家房价仍在上涨。2001年至2006年，美国房价增长了54.9%，其中2005年增长率达到11.32%；法国房价增长了50%，其中200 5年增长率达到16.25%；英国房价增长了85.4%，其中2002年增长率达到24.86%。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，房价上涨已经具有显著的国际传导特征。