2008年01月09日 15:44:39 　来源：竞报 

    在经历2007年底及2008年初近10天的“有价无市”后，北京楼市正面临前所未有的“年关”。
    供应趋缓 买卖齐观望

    2008年开始了，京城楼市仍然处于“量跌价涨”的局面，销售量持续走低。尽管在去年12月10日到16日的一周内商品房住宅销售数据有明显上升，但仍然不能挽回整体销售量
的下滑之势。与签约量的持续低迷相反，2007年12月的新增供应量保持平稳，开盘均价仍在高位运行，截至12月15日，京城开盘项目均价已近18000元。正是由于一路走高的房价和岁末销售淡季的影响，12月京城楼市的“有价无市”愈演愈烈。
    消费者坚定了房价会降的信心，直接进入观望期，很多原定于12月开盘的项目不敢急于入市，也进入了市场观望期。于是，买卖齐观望成为12月楼市的一大特色。

    春节前34个项目入市

    中原地产及链家等研究数据显示：到2008年春节前，预计将有34个项目陆续入市，其中不乏原定于2007年底推出但是由于种种原因推迟入市的楼盘。从产品类型上来看，春节前即将入市的项目中，普通住宅类项目18个，公寓类项目12个，别墅类项目4个，公寓和别墅类产品占比近50%，这些高端产品的入市势必会使楼市的整体均价持续居高不下。

    记者注意到，春节前计划入市的项目中以五环外为放量主体，gate头沟、密云、房山、顺义等远郊均有供应，从长远来看，住宅郊区化将是城市发展的大趋势。

    小户型占四成

    春节前中小户型的供应量继续平稳放量，预计将会有13个小户型项目入市，占比近四成。记者了解到，13个小户型项目中有8个纯新盘供应，包括蚂蚁工房、禧福汇国际社区、金成国际中心、学院派、新国展国际公寓、伯朗峰、金地名京和东外公馆。老项目后期推出的小户型楼盘有世嘉·博客、财富东方、汤泉逸墅三期、武夷花园第十一期、珠江合生橄榄季等，这些预计入市的中小户型项目大部分位于四至五环间。

    系列政策 影响房价

    2007年以来，G0vern.ment涉及房地产行业的调控措施频频出台。从央行的连续6次加息、规范整治土地出让办法，到近期的房贷新政，以及北京市经济适用房新政策出台……一系列的政策措施，将对目前“雾里看花”的北京房地产市场产生一定的影响。

    房价回落 有强心针

    5+1五合国际总顾问刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)博士认为，从未来的发展来看，国家频频出台政策，如规范整治土地出让办法、廉租房的建设以及刚出台的《土地储备管理办法》，都是在源头上抑制房地产价格。《土地储备管理办法》的出台使G0vern.ment能够缩短供应的建设周期，根据市场需求更加快速地适时地供应土地；对土地出让金缴纳时间的缩短，则是期望土地的价格能随着土地市场上的资金缩水而逐渐回落。而北京市的保障性住房建设一直走在全国前列，在此部分加大投入和管理无疑是对房价回落最直接的一剂强心针。

    “量跌价涨” 需求刚性

    从目前情况来看，在一手房市场上，低总价、以小户型为主的项目依然热销。同时，一些单价超过2万元的高端项目销售也良好。影响较大的是一些中高档项目，出现了退房比例加大的情况。小户型购买方以首次置业者为主，加息和提高第二套房首付比例政策对其影响不大；而高端项目中一次性付款比例本来就很高，因此此政策对一些改善型需求和资金不是很充足的投资者影响较大。

    相比之下，二手房受新政的影响似乎更明显。从数据上看，新政之后房价依然持续上涨，但去年10月后京城存量房市场的交易量环比下降幅度达到20%左右，部分热点区域交易量下降幅度超过30％，呈现出“量跌价涨”的趋势。此种现象可能由于北京去年房价上涨连续多月排在全国前三位，二手房市场房价“虚火”迅速蹿高，新政过后购房者进入观望，对二手房降价的预期大过新房，因此在二手房市场的观望现象大过一手房市场。

    后市仍有上涨空间

    从长期来看，北京市场拥有庞大的刚性购买需求，而另一方面，近年国民经济的快速增长使得大中城市消费者的财富增长速度也在加快。国内投资渠道的匮乏和股市的风险性都在继续加大房产投资的需求。因此，如果没有连续一贯的稳定政策，在观望期过后，市场最终依然要面对需求释放带来的价格补涨，形成新一轮的价格上涨。

    纵观房产新政对供需双方的多方面影响，可以看出未来房价的走向：未来供给会继续加大，需求在短期内将有所收敛，但长期内仍然有释放的可能。刘力博士分析认为：“此次观望时间的加长将结束此前的疯涨时期，进入一段相对平稳的过渡时期，但后市仍然存在一定的上涨空间。”