房地产公司还有多少能活下去？
——万科系列 第一篇
  目前中国房地产行业或公司中存在着太多的怪现象，比如最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告中。比如《福布斯》中国首富排行榜中，房地产公司出身的占到了三分之一。而这些房地产公司的老总，出身无比丰富，从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，导演，应有尽有。比如最优秀的企业，钱多了最想进的也是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，最近又在传华为。
    当我们奇怪于这种现象时，一个很自然的解释就出来了：房地产很特殊呀，比如土地的供给很有限而且拥有者是G0vern.ment，比如房子建造必须是在本地进行而无法工业化生产。所以这个行业就无法真正象冰箱彩电行业那样充分竞争，所以房地产目前的种种怪现象就自然而然。

    房地产行业或者房地产公司真的这么特殊吗？

帕尔迪公司:房地产公司为什么也能够进到世界500强?

    在为万科提供战略咨询服务的过程中，我们受万科受托，花了差不多一年的时间，研究美国最大的房地产公司帕尔迪(Pulte homes)公司，这是一家《财富》500强公司，2005年销售额是145亿美金，在500强中排名455位,占全美国住宅市场份额大约4%。

    在研究的时候，我们基本的出发点就是想回答，房地产公司是不是真的像有人说的那么特殊？结果我们发现，帕尔迪公司从1956年成立，到今天成为美国地产领袖，有过很多变化和创新，但有两点是始终如一的：

    第一是专业化。帕尔迪刚成立的时候，业务主要集中在Detroit 郊区修建居民住房和部分商业用房。50年代末，公司就进行了业务收缩：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。到现在帕尔迪公司的业务仍然完全专注于民用住宅。

    第二是质量与客户。帕尔迪公司说自己五十年来，所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：选择在最合适的地方建最好的房子，保证客户体验价值。

    不过，在八十年代之前，美国整个房地产行业的确存在“小公司效应”。从九十年[屏蔽]始，美国房地产行业进入了“整合期”：比如帕尔迪公司从九十年代中期到目前为止的十年，其销售额总量是过去四十年总和的两倍。而帕尔迪公司真正意义上的管理，也是在八十年代中期才开始的：帕尔迪公司推出了服务/原材料供应商质量领先计划（PQL），并为公司所修建房屋的结构和原材料进行商业质量保险。

    通过这些努力，帕尔迪公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（active adult）住宅市场的[屏蔽]者。

    我们都知道，美国最近几年的房地产兴盛，很大程度上与利率下降有关。当最近美国利率开始回升的时候，帕尔迪公司不仅没有降低其利润增长目标，反而调高了目标。为什么？帕尔迪公司管理层对此解释道：我们已经具备了不依赖外在因素获得高速增长的机制，我们是靠土地的战略性储备与精细化运营获得更高的利润。在过去十年发展中，帕尔迪公司的业绩已经证明了，在宏观经济走低的时候，帕尔迪公司的增长率能做到比对手更高！

    与此对应的宏观背景是，美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。

    这说明了什么？首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。

中国还有多少房地产公司再活十年?

    这种对应关系同时还说明了一个基本的道理，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。

    反过来[屏蔽]房地产。当国家对房地产市场未来的宏观政策，愈来愈市场化，愈来愈法制化之后，中国的房地产行业会发生什么变化？我相信一个很自然的结果就是，中国房地产市场也必将象美国房地产市场一样，会出现一个充分竞争的局面，这种局面下的公司强弱，就主要是由公司竞争力而不是土地或资金等外在要素所决定！

    在这种逻辑下看目前国内的房地产公司，会发现大部分公司目前的优势都注定是暂时而短暂的。因为我们大部分公司的[屏蔽]要建立在土地上，建立在住宅市场过剩的需求上。

    为什么有那么多不同出身的人，不管是官员、记者还是演员，转眼就可以成为土地大佬？原因在于，他只要拿到第一手好地，怎么都赚钱。为什么有那么多优美的文学词句会突然出现在房地产公司的广告上，原因在于，消费者对住房的需求已经被压抑了四十多年了，目前是所谓的“爆发期”。同样，为什么那么多公司都要挤进地产？原因在于这个市场的巨大利润与不规范。

    有一句话说得好，留得青山在，不怕没柴烧。可如果青山留不住，今天日子异常好过的房地产公司又当如何？

    这种时候，还是不要关起gate自我感觉良好，王石说的好，今天从市场拿到的暴利，明天就会还给市场，持续赢利才是根本。由此我们也就可以理解，当04年国内的顺驰还在沉浸于要过一百亿，要超过万科而沾沾自喜时，万科却根本不把顺驰当对手，而是选择美国著名的500强公司帕尔迪为榜样。



摘自 姜汝祥 新浪博客

万科正在偷偷地学什么？

——万科系列 第二篇

    万科可以说是中国上市公司中少有的几家持续赢利的公司，也是连续四年获得 “中国最受尊敬企业”称号的公司；万科连续三年获得中国房地产百强开发企业第一名；多次获得CCTV 评选的“中国最具价值上市公司”称号；在第二届“中国A 股公司IR（投资者关系）评选”中，万科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。

    但是，即便如此，万科距离世界一流房地产公司帕尔迪还有很大的差距，帕尔迪是美国四大房地产公司之一，是《财富》500强公司。在50多年间，帕尔迪累计建筑了４５万套住房（到２００６年），遍及美国大陆本土、以及阿根廷、墨西哥、波多黎各等海外市场，实现连续56年盈利。

    那么，帕尔迪作为万科的标杆，万科正在向这家公司学习什么呢？



    第一，万科正在从帕尔迪那里学习世界一流公司如何开展基于客户价值的精细化运营。



    帕尔迪能够将客户细分为11类之多，这是因为美国已经形成了较为稳定的社会经济结构以及与之对应的阶层划分。万科在过去成功地把握住了中国经济、社会的演进方向：市场化与城市化进程中的白领群体。

    未来中国显然也会形成更加结构化的阶层与相应的生活方式，万科的宗旨是要领跑中国房地产，万科当然知道领跑的关键并不在于规模，也不在于产品，而是在于基于客户价值的精细化运营，所以，万科在发布的未来十年中长期规划中的三大战略的第一条，就叫细分客户战略。在这一点上，帕尔迪有很多值得万科学习的经验做法。



    第二，万科正在从帕尔迪那里学习世界一流公司如何把质量融入超越客户期望中，提高客户满意度。



    如果你走向万科位于深圳梅林的办公楼，会发现万科把办公楼的一半改成了客户体验中心，这充分体现了万科管理层的经营思想，即要把质量融入超越客户期望中，那么不仅要让客户体验万科的产品，更重要的是万科自己的员工就要工作在产品体验中。

    为此，万科每年都要请世界一流的市场调查公司，到万科调查客户满意度，与此同时，万科学习帕尔迪，建立了一套把质量与客户体验相结合的服务体系，按万科的说法，万科是要建让用户放心使用七十年的房子，而不是七年的房子！



    第三，万科正在从帕尔迪那里学习世界一流公司如何实现有质量的增长，而不是数量增长。



    万科在制订十年中长期发展规划中，宣布十年后，万科的销售额将达到1000亿。面对这一数字，万科清醒地宣布，这并不是万科的目标，而仅仅是万科发展的结果，万科的发展目标是有质量的增长，而不是单纯的数量增长。

    什么是有质量的增长呢？万科对此有明确的指标，有质量的增长包括三个方面：一, 占用资源回报率不断上升，股东回报率要上升；员工回报率要不断上升。二,是客户的忠诚度不断提升。三,产品创新。

    我想，万科真正的目标是，如何实现象帕尔迪公司一样，实现50多年的持续赢利。经营公司不是短跑，经营公司是一场马拉松！我想，帕尔迪公司那么得到万科喜爱，还有帕尔迪公司那种做公司的味道：这种味道可以集中体现在帕尔迪的创始人说的那句话：在所有的业务中，最容易复制的东西是我们的房子。而竞争对手无法复制的是我们的人！

不是想为万科做广告，呵呵~~~~我也对一个房地产公司能否长久生存下去怀有疑虑~~~
中国的房地产公司只要获得两样东西就能进[屏蔽]地产开发。一个是土地，一个是银行贷款。
这个绝大多数得有G0vern.ment的支持。或者说xx勾结。。。。。。一个官员的离任往往宣告一个房地产公司在那个地方的好日子到头了，万科能否走出这个怪圈。成为真正中国的万科~~~拭目以待。

一直是不看好房地产的，希望万科呢走的更好
  能够真正的把自己的企业做的更大，做的更好。

好长啊

很有意义的文章
房产走势不佳啊

旁边万科的地是10000YperM2

始终觉得这个行业有点黑

万科好像今年销售额破500亿，发展得很好，跟其他的房地产企业拉开了

可是现在房地产的工资还那么高,在川大的恒生地产没个月8000