http://www.sina.com.cn 2008年03月29日 07:37 经济观察报
　　王凯

　　万科还会进行阶段性的促销降价吗？

　　“假如市场出现过度调整的情况，万科会冷静应对，不会简单地采用一味降价的手段。”这是万科总裁郁亮在接受本报记者专访时给出的答案。

　　房地产行业龙头万科地产，先后在多座城市高调降价促销，降价幅度从5%-30%不等。

　　在郁亮模棱两可的回答中，似乎可作这样的解读：在接下来的市场调整期，为了加速现金回流，万科不排除继续降价促销，但也许会是一套降价加上其他手段的组合拳策略。

　　自万科在全国范围掀起降价潮以来，有人认为万科资金链吃紧，要资金快速回流，而有人认为万科是在趁机扩张，想左右市场。

　　到底，万科为什么降价？

　　资金链

　　万科执行副总裁肖莉说，降价是以更主动的姿态应对市场调整。肖莉坚称，万科现金流宽裕。

　　现在，购房观望气氛浓厚，各家开发商都面临着销售放缓、资金回流慢的问题，以往快速销售、快速周转的策略在这个时段更多的成为一种愿景，而万科在全国有100多个楼盘。

　　万科是不是真的不缺钱？

　　SOHO中国董事长潘石屹说，道理非常简单，万科的资金比较紧张，要通过降价来迅速回笼资金。

　　英联国际不动产首席经济学家郭建波也说，万科降价更多的是从自身资金链的安全考虑，并且“万科的项目利润空间大，降得起”。

　　郁亮的表态是：去年年末万科持有现金170亿，“资金状况非常好”，而且，“万科一向注重增长的质量和财务的安全性，因此在资产周转率和利润率之间，更强调前者，目前万科周转率已经高出行业一般水平1倍左右。”

　　在业内人士看来，万科在全国盘子太大，依然需要巨大资金支持。最近一段时间股市整体下挫严重，投资者关注万科能否通过顺利销售实现回款；另外一方面，银行利息太重，如果不能实现回款，利息偿还压力巨大。因此，通过降价来实现资金回流也就成了顺理成章的事情。

　　“从宏观角度看，市场理性调整不能简单理解为降价；而从微观层面看，应对市场波动也不能简单依靠降价手段。”但是郁亮说，“部分去年过度上涨的城市，当然存在价格适度调整的必要性”。

　　郁亮称，从近期的市场反应看，即使在成交量大幅下降的城市，在价格调整后，成交量回升也很明显，万科几个调了价的项目都在短期内取得了良好的销售业绩。“这充分说明，市场并不缺乏需求，房价并不存在长期深幅下跌的可能。”

　　在郭建波看来，对万科这样的大企业来说，通过降价来实现资金回流是现阶段唯一也是最正确的选择。“万科在先前市场行情好的时候，已经获得了超高回报的收益，现在市场冷淡下来，适当降价也属正常。”

科降价的前前后后(2)http://www.sina.com.cn 2008年03月29日 07:37 经济观察报
　　郁亮相信，市场调整只是阶段性的，而如果出现过度调整，则更加只是暂时现象。近期的经营环境变化和目前的市场状况本来就在万科的预计之中，并在去年的定期报告中多次做出了提示。

　　问题是，面对接下来可能的更加严峻的调整，万科将如何度过。

　　降价，还是相反，郁亮没有否认，也没有承认。在记者走访的近十余位业内人士中，都肯定地认为，降价促销还会出现，而且很快就会到来。

　　郭建波判断：“我们预计在四五月份会有更多的开发商集中进行降价促销。”

　　他的判断依据是，对比之前的僵持阶段，现在大多数开发商已经认识到问题，改变了过往的销售预期；四五月份是每年的传统销售旺季，如果不在这个时段加紧销售，就错过了上半年最好的资金回流时期；另外，四五月份，开发商的资金链会更加吃紧，探底行为会更严重。中原地产深港研究中心总监张伟说，从他接触到情况看，现在已经有很多开发商开始降价了，估计集中降价时间表还会提前。

　　冲击波

　　“万科降价是想左右市场，趁机扩张”，这种声音自万科降价以来一直存在。评论说，即使万科在主观思想上是想自保，那么客观上还是对中小企业造成了很大的冲击。

　　东莞的多家小开发商说，“如果经营不下去，那么就只有把地卖了。”招商地产(49.08,2.48,5.32%,吧)总经理林少斌在此前接受本报采访时也表示，“今年会是拿地、扩张的好时机。”

　　金地集团(39.59,2.42,6.51%,吧)董事长凌克说，“不止是我们，很多企业都共同面临着这个问题。我们会考虑做价格的调整，可采用一些不同的促销方式来加快销售速度。事实证明，这种改变是对的，有些地方在采用促销方式后，销售情况就明显改善了。”

　　事实上，在僵持达6个月之久后，万科在率先打响价格战的同时，很多开发商都在加紧制订相应的销售战略，有的跟随降价。

　　“有些大的开发商能及时调整战略，情况一直还不错，但是有些小开发商日子不太好过。”中原地产深港研究中心总监张伟说，降价就意味不赚钱，或是赔钱，不降就意味着滞销。

　　地处深圳、成立于1991年4月的深业(集团)深圳控股有限公司(以下简称，“深圳控股”)是一家专注于开发华南地区中高档房地产的开发商。1997年在香港红筹上市，大股东深圳市G0vern.ment持有45.7%股权。总资产25亿元。其投资部副总经理马安华说，万科降价对他们公司影响不是很大，“首先我们的产品有差异性，其次，我们的拿地成本是很低的，要看市场情况，不排除降价可能。”

　　对于能获取大股东资金补充或者有其他融资渠道的开发商而言。万科降价，对他们来说影响都不大，用他们的话说，“我们所做的策略调整都是顺应市场的行为，更多的是从自身的既定战略出发，与别家无关。”

　　现在，一些中小企业面临被并购，马安华说，他们手头上有四五十亿元资金，正准备收购一些经营不下去的项目公司或小企业，主要是一些小型的外资公司和民企，已经陆陆续续在谈。马安华说：“这些企业应对调整经验不足，资金有压力，在南山区、宝安区，有很多这样的中小开发商，连名字都没有听过。”

　　多家实力企业都在谋划同样的事情，很多人预计，并购潮即将到来。

　　潘石屹甚至做出了 “100天中国房地产企业会发生巨变”的论断。国际经济下滑和国内从紧的货币政策对中国的房地产造成了双向的压力，房地产企业中负债率高、前两年规模扩张迅速的企业，在这样的情况下，日子会更难过。

　　万科降价进一步改变了大众的投资预期，这是业内人士对万科降价一致的评价。

　　现在，深圳关外地区，很多中小开发商已经开始大幅降价，有的降幅甚至达到六五折。

　　“这些小开发商的承受能力是很低，在观望了一段时间后，纷纷开始降价”，在张伟看来，有些企业因为降价有了资金回流或许还能活下去。

　　多家地产中介的业务员都说，这个月降价楼盘比较多，成交量上升很快。

　　万科降价一定程度上，确实起到了“清理gate户”的作用。张伟说，“我们接触到的很多小开发商都是不具备开发资格的，他们也不会从产品品质上下功夫，也没有这个能力。”

　　郭建波说，万科降价对市场回归理性产生了促进作用，他认为，“这个市场之前的非理性就是由像万科这样的大公司炒起来的，最终推动了房价泡沫的产生”，在他看来，回归理性还是要靠这些企业。